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As recentes alterações à legislação do alojamento local em Portugal estão a agitar as águas, suscitando um debate aceso e polarizado. Mas será que estas mudanças são um avanço necessário para o progresso económico ou um flagrante desrespeito pelos direitos dos condóminos?

As recentes alterações à legislação do alojamento local em Portugal estão a agitar as águas, suscitando um debate aceso e polarizado.

O Governo, ao propor que os condóminos tenham de provar que um alojamento local (AL) causa incómodos para poderem encerrar a atividade, está a alterar radicalmente o equilíbrio de poder entre proprietários e residentes.

Mas será que estas mudanças são um avanço necessário para o progresso económico ou um flagrante desrespeito pelos direitos dos condóminos?

Regime Atual vs. Propostas do Governo

O regime do alojamento local em Portugal está em plena mudança, com o Governo a propor alterações significativas que afetam diretamente a posição dos condóminos.

Atualmente, a instalação de um alojamento local num prédio em regime de propriedade horizontal requer a aprovação unânime dos condóminos.

Contudo, o Governo quer eliminar essa necessidade, facilitando a abertura de novos AL’s, mas permitindo que os condóminos se oponham à atividade através de uma deliberação fundamentada, aprovada por mais de metade da permilagem do edifício, caso consigam comprovar atos que perturbem a normal utilização do prédio ou afetem o descanso dos condóminos.

Impacto Económico do Alojamento Local

O AL tem sido um motor fundamental para a economia portuguesa, especialmente no setor do turismo.

Em 2023, Portugal registou um número recorde de turistas, com 77 milhões de dormidas e 25 mil milhões de euros em receitas turísticas, representando um crescimento de 10% e 37%, respetivamente, em comparação com 2019.

As dormidas em alojamento local representaram cerca de 40% do total de dormidas em Portugal em 2019, com mais de 38 milhões de dormidas registadas.

Este setor contribuiu com mais de 8 mil milhões de euros para a economia portuguesa, correspondendo a mais de 8,5% das exportações totais de bens e serviços e cerca de 3,8% do PIB.

Impacto nas Principais Cidades

Nas cidades de Lisboa e Porto, o impacto do AL é particularmente relevante.

Em Lisboa, o aumento do número de estabelecimentos de AL tem sido associado a um aumento de 1,4% a 2,7% nos preços das habitações.

No Porto, o efeito é sentido em todo o município, enquanto em Lisboa está mais concentrado no centro histórico.

Para substituir a atual capacidade de alojamento em unidades de AL em Portugal, seria necessário construir 1.030 novos hotéis, dos quais 211 em Lisboa e 168 no Porto.

Argumentos a Favor das Alterações

Os defensores das novas regras argumentam que estas são fundamentais para proteger o investimento e fomentar o turismo, um dos pilares da economia portuguesa.

O alojamento local tem sido um motor de recuperação económica, especialmente após a pandemia, contribuindo significativamente para o PIB e para o emprego.

As novas regras visam criar um ambiente mais estável e previsível para os investidores, assegurando que os AL’s possam operar sem o risco constante de encerramento arbitrário por parte dos condóminos.

Argumentos Contra as Alterações

Por outro lado, os críticos alertam que estas mudanças podem comprometer a qualidade de vida dos residentes.

Ao exigir que os condóminos provem incómodos significativos, o processo pode tornar-se moroso e desincentivar a participação comunitária, permitindo que os interesses económicos prevaleçam sobre o bem-estar coletivo.

Além disso, a criação de “áreas de contenção” pode não ser suficiente para controlar a saturação turística em certas zonas, levando à degradação dos bairros residenciais.

Impacto na Economia Local

O impacto económico das alterações é duplo.

Por um lado, pode haver um aumento do investimento em regiões de baixa densidade, onde as restrições serão mais flexíveis, promovendo o desenvolvimento económico local.

Por outro lado, a suspensão de novas licenças em áreas saturadas pode estabilizar o mercado imobiliário, mas também limitar a oferta de alojamento turístico, potencialmente afetando o fluxo de turistas e as receitas associadas.

Efeitos na Oferta de Alojamento Turístico

A nova legislação pode reduzir a oferta de alojamento turístico em áreas urbanas densamente povoadas, onde a saturação já é uma preocupação.

No entanto, ao incentivar o investimento em regiões menos exploradas, pode vir a contribuir para a redistribuição do turismo de forma mais equilibrada pelo país.

Esta redistribuição pode ser benéfica para o desenvolvimento de novas áreas turísticas, mas também pode criar desafios logísticos e de infraestruturas nessas regiões.

Entendo que existe aqui uma potencial oportunidade de desenvolvimento económico e de combate à macrocefalia urbana.

Um Equilíbrio Delicado

É imperativo que o Governo encontre um equilíbrio entre incentivar o investimento e proteger os direitos dos residentes.

Portugal precisa de uma legislação que promova a coexistência harmoniosa entre o investimento e a qualidade de vida comunitária, bem como assegure a manutenção da nossa identidade nacional.

As futuras alterações devem ser feitas com cuidado, considerando os impactos a longo prazo no mercado e na sociedade, garantindo que o alojamento local continue a ser uma opção viável e sustentável para todos os envolvidos.

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